Region Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) zakończył 2025 rok z wynikiem, który dla wielu obserwatorów rynku nieruchomości komercyjnych jest sygnałem definitywnego końca stagnacji. Całkowita wartość transakcji na poziomie 11,8 mld euro to nie tylko 34-procentowy wzrost rok do roku, ale przede wszystkim najlepszy rezultat od przedpandemicznego roku 2019. Dane opublikowane przez Cushman & Wakefield kreślą obraz rynku, który odnalazł nową równowagę, opartą na dwóch filarach: dojrzałości lokalnych graczy oraz selektywnej pogoni za jakością.
Najważniejszą zmianą strukturalną jest bezprecedensowa dominacja kapitału krajowego, który odpowiadał za 65% całkowitego wolumenu w regionie. To fundamentalne przesunięcie środka ciężkości. W Polsce rodzimi inwestorzy wygenerowali około 20% obrotów, wykazując się szczególną aktywnością w segmencie biurowym. Ta profesjonalizacja lokalnych podmiotów zapewnia rynkowi niezbędną płynność w okresach, gdy globalne fundusze wykazują większą powściągliwość.
Geograficznie rynek pozostaje dwubiegunowy. Polska, z wynikiem 4,5 mld euro (38% udziału), utrzymała status regionalnego lidera, napędzana głównie przez sektor magazynowy i ożywienie w warszawskich biurowcach. Tuż za nią uplasowały się Czechy, które dzięki imponującemu wzrostowi o 155% rok do roku osiągnęły wolumen 4,2 mld euro.
Pod względem sektorowym palmę pierwszeństwa odzyskały biura (35,9% udziału), wyprzedzając logistykę. Mechanizm ten napędza paradoksalnie niska podaż nowej powierzchni w stolicach CEE, co przy stabilnym popycie prowadzi do kompresji pustostanów i wzrostu cen najbardziej atrakcyjnych obiektów. Interesującym zjawiskiem jest również rekordowy, 9-procentowy udział sektora hotelowego, wspierany blisko 9-procentowym wzrostem wskaźnika RevPAR.
Wchodząc w 2026 rok, rynek wykazuje oznaki dużej dojrzałości. Inwestorzy odeszli od strategii przeczekiwania na rzecz selektywnych zakupów aktywów typu prime, szczególnie tych spełniających rygorystyczne normy ESG. Choć tempo normalizacji stóp procentowych pozostaje czynnikiem ryzyka, powrót transakcji portfelowych oraz umów przekraczających 100 mln euro sugeruje, że kapitał ufa już fundamentom regionu.
Perspektywy na nadchodzące miesiące zakładają stabilizację stóp kapitalizacji, z lekką tendencją spadkową w najbardziej pożądanych lokalizacjach logistycznych i biurowych, co czyni CEE jednym z bardziej przewidywalnych punktów na inwestycyjnej mapie Europy.
